Lo Esencial
Que le digan que debe abandonar su hogar es aterrador. Pero en San Francisco, un propietario no puede simplemente decidir que su arrendamiento ha terminado. La ley de California y la Ordenanza de Alquiler de San Francisco exigen que los propietarios sigan procedimientos legales específicos antes de que se pueda llevar a cabo cualquier desalojo, y si no lo hacen, usted podría tener un sólido reclamo legal por desalojo injustificado.
Qué Significa El Desalojo Injustificado En San Francisco
Un desalojo injustificado es cualquier desalojo que no sigue la ley. En San Francisco, esa ley es detallada y estricta.
San Francisco tiene protecciones de desalojo con causa justa que se aplican a la mayoría de las unidades de alquiler residenciales. Si su unidad está cubierta, su propietario debe tener una de las razones legalmente reconocidas para desalojarlo, y debe probarla. Querer un alquiler más alto, no agradarle usted o planear vender el edificio no son motivos legales.
Las 15 causas justas de desalojo bajo la Ordenanza de Alquiler de San Francisco incluyen cosas como el impago del alquiler, el incumplimiento de un término material del contrato de arrendamiento, la actividad delictiva en las instalaciones y la mudanza del propietario. Cada una de ellas tiene reglas específicas, requisitos de documentación y procedimientos legales adjuntos. Un solo paso en falso puede hacer que el desalojo sea injustificado.
1. Desalojos Por Impago Del Alquiler
El tipo de desalojo más común es también el más mal utilizado. Su propietario solo puede iniciar el proceso de desalojo por impago después de entregarle un aviso válido de 3 días para pagar o desalojar. Ese aviso debe estar redactado correctamente, entregado correctamente y darle una oportunidad real de pagar antes de que el propietario pueda presentar una demanda ante el tribunal.
Los propietarios a veces entregan avisos defectuosos, añaden tarifas o cargos que no se deben legalmente, o se niegan a aceptar el pago completo. Cualquiera de esas acciones puede hacer que el desalojo sea injustificado, incluso si usted se atrasó en el alquiler.
2. Desalojos Por Mudanza Del Propietario
Un desalojo por mudanza del propietario (OMI) ocurre cuando un propietario afirma que él o un familiar cercano tiene la intención de ocupar su unidad. Estos desalojos son legales, pero solo bajo condiciones muy específicas.
El propietario o el familiar deben tener la intención real de mudarse y vivir allí durante al menos 36 meses consecutivos. Si el propietario realiza un desalojo OMI y luego alquila la unidad a otra persona dentro de los tres años, eso es un desalojo injustificado. San Francisco ha visto muchos casos en los que los propietarios alegaron OMI solo para desalojar a inquilinos con renta controlada y volver a alquilar a precio de mercado.
Si fue desalojado bajo OMI y la unidad fue alquilada de nuevo, llame a un abogado. Podría tener un reclamo.
3. Desalojos Por La Ley Ellis
La Ley Ellis permite a los propietarios retirar todas las unidades del mercado de alquiler, saliendo efectivamente del negocio de alquiler. Pero no es un cheque en blanco.
Bajo el Código de Gobierno de California 7060 y la ordenanza local de San Francisco, los desalojos por la Ley Ellis requieren períodos de aviso específicos (120 días para la mayoría de los inquilinos, un año para personas mayores e inquilinos con discapacidades), pagos de asistencia para la reubicación y una salida real del mercado de alquiler. Si un propietario realiza un desalojo por la Ley Ellis y luego vuelve a alquilar incluso una unidad en unos pocos años, ha violado la ley. Los inquilinos que fueron desalojados injustamente tienen el derecho de preferencia para regresar al alquiler original.
4. Desalojos Por Represalias
La ley de California prohíbe a los propietarios desalojar o acosar a los inquilinos porque ejercieron sus derechos legales. Esto incluye reportar problemas de habitabilidad a la ciudad, contactar a una junta de alquiler, organizarse con otros inquilinos o simplemente solicitar reparaciones.
Se presume, legalmente, que un desalojo es una represalia si usted recibe un aviso de desalojo dentro de los 180 días de haber tomado una acción protegida. Esa presunción traslada la carga a su propietario para probar que el desalojo no fue una represalia. Muchos propietarios no pueden superar esa barrera.
5. Presión De “Dinero Por Llaves” Que Cruza La Línea Legal
No todas las ofertas de compra son ilegales. Pero algunos propietarios utilizan tácticas de presión para la compra que se convierten en acoso y desalojo injustificado.
Si su propietario entra a su unidad sin previo aviso, corta los servicios, hace amenazas, envía mensajes intimidantes repetidos o crea condiciones diseñadas para forzarlo a irse, eso es un desalojo constructivo, una forma de desalojo injustificado. No es necesario que lo desalojen físicamente de su unidad para que la ley se aplique.
Qué Puede Hacer Si Fue Desalojado Injustamente
Actúe rápido. Los reclamos tienen límites de tiempo. Aquí está la secuencia:
Documente todo primero. Fotos, avisos escritos, mensajes de texto, correos electrónicos, cualquier cosa que su propietario le haya dado o dicho. Las fechas importan. Si perdió su hogar debido a un OMI o la Ley Ellis fraudulenta, guarde pruebas de cuándo se volvió a alquilar la unidad.
Presente una queja ante la Junta de Alquiler de San Francisco. La Junta de Alquiler investiga las violaciones de las ordenanzas y puede aplicar sanciones.
Consulte a un abogado de derechos de inquilinos. Una demanda civil por desalojo injustificado puede resultar en daños monetarios que incluyen costos de mudanza, la diferencia en el alquiler que ahora paga, daños por angustia emocional y honorarios de abogados. En casos que involucran mala conducta intencional, los tribunales también han otorgado daños punitivos.
No se rinda. Muchos inquilinos se rinden porque no saben que tienen un caso. Si algo de su desalojo le pareció incorrecto, vale la pena que lo revise.
Cómo Pueden Ayudar Los Abogados De Grupo Legal MacDonald
Representamos a inquilinos de San Francisco que enfrentan desalojos injustificados, acoso por parte del propietario y violaciones de las leyes de control de alquileres y habitabilidad de la ciudad. Grupo Legal MacDonald ha pasado años luchando por los derechos de los inquilinos en esta ciudad, y nuestro equipo habla español para que cada miembro de nuestra comunidad pueda acceder a la ayuda que necesita.
Si ha recibido un aviso de desalojo, está siendo presionado para irse o fue forzado a salir y cree que fue ilegal, contáctenos en grupolegalmacdonald.com/contacto/, llame al (415) 991-6078.